Co se stane, když nezaregistrujete vlastnictví pozemku?

Tím, že se stanete vlastníkem bytu, domu nebo pozemku, získáte volnou ruku k nakládání s majetkem. Od tohoto okamžiku můžete nemovitost prodat, darovat, zastavit a zdědit. Odmítnutí registrace práv k bydlení nebo pozemku vás nejen zbavuje těchto příležitostí, ale přináší také nepříjemnější důsledky. Je pravda, že nedostatek informací v Jednotném státním registru nemovitostí (USRN) hrozí trojnásobným zvýšením daní a soudními spory, zjišťujeme od vedoucí kanceláře Rosreestr pro Nižnij Novgorod Natalyi Korionové.

Natalya Evgenievna, proč někdy jednotný státní registr neobsahuje všechny potřebné informace o konkrétním objektu?

Státní registrační systém existuje v Rusku více než dvacet let a od jeho vzniku v roce 1997 evidujeme práva občanů a právnických osob k nemovitostem. Informace o dříve nabytých právech mohou být obsaženy v dokumentech ZISZ, pozemkových výborů a místních správ. Poté, co v roce 218 vstoupil v platnost federální zákon „O státní registraci nemovitostí“ N 2017-FZ, bylo rozhodnuto o sloučení stávajících databází. Pak se ukázalo, že ne všechny charakteristiky, o kterých by měly být uvedeny informace v Jednotném státním registru nemovitostí, jsou ve starých dokumentech.

Jaké informace o majetku mohou chybět v Jednotném státním registru nemovitostí?

Někdy Jednotný státní rejstřík neobsahuje informace o počtu podlaží, roku výstavby a materiálech stěn projektu investiční výstavby, kategorii pozemku a jeho povoleném způsobu použití atd. Když majitel potřebuje nemovitost prodat, začínají potíže. Kupující zpravidla není připraven dát peníze za „prase v žitě“. Ano, vidí, z čeho je dům postaven nebo v jakém patře je byt. Ale nedostatek informací potvrzujících tyto skutečnosti v registru se mu může zdát podezřelý. Takové předměty nemohou být předmětem zajištění, protože banky jsou zvyklé na pečlivé kontroly dokumentace. Abychom zaplnili mezery ve Sjednoceném státním rejstříku, spolupracujeme s orgány technického inventáře, pracujeme s archivními materiály a požadujeme certifikáty a výpisy od místních samospráv.

Někdy v Jednotném státním rejstříku chybí informace nejen o parametrech objektu, ale i o jeho vlastníkovi. Je tento problém relevantní pro oblast Nižního Novgorodu?

K 1. červenci 2021 bylo v regionu Nižnij Novgorod 1 milion objektů, které podle dokumentů neměly žádné vlastníky. Stát zároveň potřebuje pochopit, kdo tento majetek užívá, nese břemeno odpovědnosti za jeho údržbu a možná profituje z jeho vlastnictví, například pronajímání. Situace je různá, majitel se nemusí léta starat o pozemek nebo dům opustit, čímž ohrožuje život a zdraví neurčitého počtu občanů nebo způsobuje nepříjemnosti sousedům. Zároveň není známo, kdo je vlastníkem objektu a kdo musí odstranit existující přestupky. Na řešení tohoto problému spolupracujeme s obcemi: počet objektů bez držitelů autorských práv se tak k 613. listopadu snížil na 1 tisíc.

K jakým nemovitostem si majitelé nejčastěji nezapisují práva a proč?

Podle našich statistik tvoří asi 50 % objektů, u nichž nebyli identifikováni držitelé autorských práv, pozemky. Zbývajících 50 % tvoří soukromé domy a byty v obytných komplexech. Pokud uvažujeme prostory v obytných souborech, pak mluvíme především o projektech realizovaných na základě dohod o sdílené účasti na výstavbě.

Zájem o registraci práv mají zpravidla lidé, kteří si koupili bydlení na hypotéku. Registrací vlastnictví bytu mohou počítat se snížením sazby. Kdo nevyužil vypůjčené prostředky, často s registrací nespěchá. Nedostatek pravomoci majitele jim umožňuje bydlet v bytě nebo jej pronajímat a neplatit daně. Stavební společnost může také předložit dokumenty k registraci práv pro akcionáře, ale za každého vlastníka se statutem jednotlivce bude muset zaplatit 2 tisíce rublů na státních poplatcích. Pokud vývojář předloží dokumenty k registraci jako zástupce právnické osoby, poplatek bude 22 tisíc rublů. Vzhledem k počtu bytových prostor v bytových domech se developerům nevyplácí řešit tento problém.

S jakými potížemi se mohou majitelé bytů setkat, pokud svá práva nezaregistrovali včas?

Praxe ukazuje, že ti, kdo oddalují registraci práv, se stále přicházejí registrovat. Chcete-li byt prodat nebo jej přenechat dědicům nebo jej použít jako zástavu, musíte mít status vlastníka. Pokud se majiteli nemovitosti něco stalo, ale nikdy neformalizoval práva k nemovitosti, musí to řešit jeho dědicové. V takových případech se příbuzní budou muset obrátit na soud, což je delší a nákladnější proces.

S jakými potížemi se mohou majitelé pozemků setkat kvůli nezdokumentovaným dokumentům?

Nejčastěji nastávají problémy tam, kde nebylo provedeno zeměměřictví. Mnoho lidí používá stránky roky, dokonce desetiletí a nemají v úmyslu cokoliv měnit. Jednoho krásného dne se ale sousedé rozhodnou začít pozemek prodávat. Zavolají katastrálního inženýra a pak se ukáže, že celá ta léta část území neoprávněně užívali majitelé přilehlého pozemku. V tomto případě mohou být neopatrní majitelé obviněni z podřepu a plot si nechají přesunout blíže k jejich obydlí. Abyste se vyhnuli takovým překvapením, je lepší dohodnout se na hranicích se svými sousedy: to vám umožní být si jisti svými právy na webu a vyhnout se sporům s vlastníky sousedních území.

Jaké riziko hrozí vlastníkům pozemků pro individuální bytovou výstavbu, kteří postaví dům a nemají k němu vlastnické právo?

Existence pozemku pro individuální bytovou výstavbu zavazuje občana k jeho zástavbě do deseti let. Pokud po této lhůtě není na pozemku zapsán dům nebo alespoň nedokončená stavba, zvýší se daň z něj trojnásobně. Zápis nedokončené nemovitosti je přitom velmi jednoduchý: je potřeba pozvat katastrálního inženýra, který vypracuje technický plán a pomůže s vyplněním přiznání. Dále půjdete s dokumenty do MFC a odešlete je k registraci. To pomůže vyhnout se zvýšení daní a poskytne možnost nemovitost prodat nebo ji předat děděním.

Doporučujete tedy evidovat majetek i u rozestavěných domů?

Pokud jste pochopili, že stavba domu na vašem pozemku byla zpožděna nebo proces musel být zmrazen kvůli nedostatku finančních prostředků, můžete zaregistrovat vlastnictví nedokončeného stavebního projektu. Současná legislativa jako takový zná objekt, kde nebyly provedeny opravy. To znamená, že zvenčí může dům vypadat dokončený, má stěny, střechu, okna a dokonce i inženýrské sítě, ale nedostatek vnitřní výzdoby umožňuje, aby byl považován za nedokončený. Po obdržení oficiálního statutu vlastníka, pokud si přejete, můžete objekt prodat nebo jej předat dědictvím. Po dokončení stavby zapíšete vlastnictví samotného domu.

Bude ale v tomto případě majitel platit za nedokončený dům daň?

Ano, budete muset zaplatit daň z nemovitosti, ale tato částka je obvykle výrazně nižší než daň pro majitele aut. Pro některé kategorie občanů, včetně důchodců, jsou navíc poskytovány daňové výhody.

Co je třeba udělat pro zápis práv k nemovitostem?

Abyste se stali plnohodnotným vlastníkem, stačí vzít si pas a doklad, na základě kterého nemovitost vlastníte, a kontaktovat kterékoli MFC. Navíc, pokud právo na nemovitost vzniklo před 31. lednem 1998, nebudete muset platit státní registrační poplatek.

Přítomnost dokumentů potvrzujících legální nabytí konkrétní nemovitosti ještě z kupujícího nedělá plného vlastníka. S nemovitostmi můžete nakládat – prodávat, směňovat nebo pronajímat – pouze po absolvování státní registrace práv. Ano, od tohoto okamžiku má vlastník domu či bytu daňové povinnosti. Ale pro impozantní počet objektů sazba nepřesahuje 0,1%, platí srážky a výhody. Placení daní za vlastníka v tomto případě zaručí, že bude schopen rychle vyřešit otázku zcizení nemovitosti nebo ji použít jako zástavu a jeho dědicové nebudou muset utrácet peníze a nervy na dokazování práv na majetek u soudu.