Jak můj kamarád dostal daň při pronájmu bytu – důsledky a pokuty

Mnoho majitelů domů pronajímá své nemovitosti, ale neobtěžují se platit daně. Podle Dom.RF je 95 % trhu s dlouhodobým pronájmem v šedém sektoru, tj. pronajímá se neoficiálně. Na trhu s krátkodobým pronájmem platí podle Centra pro strategický výzkum (CSR) daně z pronájmu svých nemovitostí (bez daně z příjmu fyzických osob) pouze 1/3 pronajímatelů.

Daňové úřady však nyní disponují dostatečnými prostředky, nástroji a metodami, které jim umožňují identifikovat a najít porušovatele zákona. Povíme vám o mechanismu pro identifikaci tajného nájemního bydlení a možných trestech pro pachatele.

Podle současného daňového zákoníku není placení daní z příjmů z pronájmu nemovitostí právem, ale povinností. Vlastníci jsou povinni deklarovat veškeré příjmy, včetně příjmů z pronájmu nemovitostí. Porušení těchto povinností může vést k závažným právním důsledkům. Ruské ministerstvo financí ve svém dopise „O zdanění daně z příjmů fyzických osob z příjmů z pronájmu bytů“ vysvětluje, že majitelé jsou povinni platit daň z příjmů fyzických osob i z příjmů z pronájmu.

Příjem z pronájmu nemovitostí v Rusku, který obdrží fyzická osoba (která není samostatným podnikatelem), je uznáván jako předmět zdanění a je zohledňován při stanovení základu daně z příjmu fyzických osob (články 208, 209 a 210 daňového zákoníku). Pokud si tedy organizace pronajme byt od fyzické osoby a platí jí nájemné, je tato organizace jako daňový agent povinna vypočítat, srazit fyzické osobě a odvést do rozpočtu daň z příjmu fyzických osob z výše tohoto příjmu (článek 346.11 a článek 226 daňového zákoníku).

Jak finanční úřad identifikuje ty, kteří byty pronajímají

Existuje několik hlavních způsobů, jak mohou daňové úřady zjistit skutečnost tajného pronájmu bytu.

1. Analýza finančních toků. Moderní technologie umožňují daňovým úřadům sledovat finanční transakce s vysokou mírou přesnosti. Většina plateb za nájemné je prováděna prostřednictvím bankovních účtů, což je zpřístupňuje pro analýzu. Pokud daňová správa zaznamená pravidelné příjmy, ale nenajde je v přiznáních, může to být signálem k provedení kontroly.

Bankovní systém je jedním z nejsilnějších nástrojů v arzenálu daňových úřadů. Od roku 2016 jsou banky povinny poskytovat na žádost daňových úřadů informace o otevírání a zavírání účtů fyzických osob. Od června 2018 se tato povinnost rozšířila: bylo přidáno poskytování potvrzení o peněžních tocích, včetně účtů v drahých kovech.

Pravidelné převody na účet pronajímatele, zejména pokud je stejná částka přijata ve stejný den, mohou upoutat pozornost automatického monitorovacího systému FTS. Daňový úřad tak snadno odhalí porušení.

2. Využití údajů z Rosreestru. Rosreestr pravidelně aktualizuje údaje o vlastnících nemovitostí a předává je finančním úřadům. Signálem pro audit může být přítomnost několika nemovitostí vlastněných jedním vlastníkem. Podle odstavce 4 článku 85 daňového zákoníku je Rosreestr povinen poskytnout Federální daňové službě informace o nemovitostech s uvedením jejich katastrální hodnoty a data zápisu informací do Jednotného státního registru nemovitostí. Pokud osoba vlastní několik bytů, nemůže současně bydlet na několika adresách. To může naznačovat, že byty jsou užívány k pronájmu. Na základě těchto údajů může finanční úřad zahájit audit příjmů vlastníka a identifikovat nehlášené příjmy.

3. Porovnání dat a informací od nájemníků. Finanční úřad často používá metodu porovnání dat. Pokud se informace o registrovaných nájemnících neshodují s podanými prohlášeními, vzbuzuje to podezření. A sami nájemníci mohou anonymně nahlásit nekalé praktiky pronajímatelů, jako je absence oficiálních dokumentů nebo daňové úniky.

4. Využívání analytických technologií. Daňové úřady aktivně využívají analytické technologie ke zpracování velkého množství dat. Speciální algoritmy pomáhají identifikovat podezřelé schémata daňových úniků.

5. Zpětná vazba od správcovských společností, okresních policistů a sousedů. Daňoví inspektoři získávají informace nejen oficiální cestou, ale i od dobrovolných informátorů. Například bývalí nájemníci, kteří se odstěhovali z bytu a s něčím nebyli spokojeni, mohou snadno podat daňové přiznání, pokud se domnívají, že pronajímatel nepřiznává příjem. Podobně okresní policisté, kteří znají situaci ve svých oblastech, mohou sepsat oznámení o cizích osobách v bytech a správcovské společnosti často disponují informacemi o obyvatelích.

Jak může daňový úřad prokázat příjem z pronájmu?

Pokud daňový úřad podezřívá vlastníka nemovitosti z daňových úniků, je mu nejprve zaslán dopis (žádost o dokumenty a vysvětlení) s návrhem na potvrzení nebo vyvrácení příjmu z pronájmu nemovitosti a na zaplacení daně. Pokud se daňový poplatník neobrátí na daňový úřad, má inspektorát právo podniknout různé kroky směřující k tomu, aby daňového poplatníka donutil k zaplacení daně. V rámci jakéhokoli typu kontroly může daňový úřad získat výpisy z účtů fyzických osob a také předvolat daňového poplatníka i jeho nájemce k výslechu. Studium obdržených informací umožní zjistit výši příjmu, který daňový poplatník obdržel, a na základě výsledků kontroly rozhodnout.

Co hrozí majiteli v případě porušení

Pokud finanční úřady zjistily skutečnost nezaplacení daně z pronájmu nemovitosti, pak vlastník:

— je povinen platit daň z příjmu fyzických osob, která činí 13 % z výše zisku;

— pokud roční příjem z pronájmu přesahuje 5 milionů rublů, pak se částka přesahující tento limit zdaní sazbou 15 %.

Jakou pokutu lze vymáhat od daňového podvodníka?

Kromě nezaplacené daně může být vlastník povinen zaplatit pokutu nebo penále:

— za pozdní podání daňového přiznání 3-NDFL činí pokuta 5 % z nezaplacené částky daně za každý měsíc prodlení. Minimální pokuta je 1 000 rublů, maximální 30 % z nezaplacené částky;

— výše pokuty závisí na tom, zda vlastník nemovitosti jednal úmyslně či nikoli. Pokud bylo jednání neúmyslné (například vlastník prokáže, že nevěděl o nutnosti zahrnout příjem z pronájmu do daňového přiznání), bude muset zaplatit 20 % z nezaplacené částky. Pokud pronajímatel jednal úmyslně, bude pokuta činit 40 % z nezaplacené částky (článek 122 daňového řádu);

— pokuty za pozdní platbu daní pro fyzické osoby se rovnají 1/300 klíčové sazby centrální banky platné v době porušení za každý kalendářní den pozdního zaplacení daně (článek 75 daňového zákoníku);

— pokud výše nezaplacené daně za 3 roky po sobě přesáhne 2,7 milionu rublů, může být uložena i trestní odpovědnost (článek 198 trestního zákoníku Ruské federace). V tomto případě se pokuta může pohybovat od 100 000 do 300 000 rublů. Možné jsou i další tresty: pokuta ve výši mzdy nebo jiného příjmu po dobu 1–2 let, nucené práce až na 1 rok, odnětí svobody na stejnou dobu nebo zatčení až na 6 měsíců;

— pokud nezaplacená daň za 3 roky přesáhne 13,5 milionu rublů, bude to považováno za obzvláště velkou částku a bude to přísněji potrestáno. Pokuta v tomto případě může činit od 200 000 do 500 000 rublů nebo ve výši příjmu za období 18 měsíců až 3 let. Možný je i trest odnětí svobody až na 3 roky nebo nucené práce za stejnou dobu.

Jak se vyhnout problémům

Aby se předešlo problémům, doporučujeme pronajímatelům, aby v plné výši zaplatili všechny daně z příjmů z pronájmu. Finanční úřad má mnoho nástrojů k identifikaci nepoctivých daňových poplatníků a riziko přistižení při daňových únicích každoročně roste. Poctivé přiznání příjmů je nejen legální, ale také strategicky správné rozhodnutí, které zajistí bezpečnost podnikání.

Je třeba připomenout, že daňové platby lze snížit, pokud se daňový poplatník zaregistruje jako osoba samostatně výdělečně činná a platí daň z příjmu z podnikání (PIT) ve výši 4 % u příjmů od fyzických osob a 6 % u příjmů od právnických osob.

Potřebujete pomoc odborníka?

Zanechte své kontaktní údaje a my se vám ozveme zpět!

*Zanecháním kontaktních údajů souhlasíte se zpracováním vašich osobních údajů

Nelegální pronájem bytů se stává stále nerentabilnějším. Nájemníci nejenže poškozují prostory a zařízení, stěhují se bez placení, ale také vyhrožují, že to nahlásí na finančním úřadě. V tomto článku vám povím, jak se můj kamarád „nachytal“ na daních při pronájmu bytu – o důsledcích a pokutách, které hrozí kvůli nespolehlivým nájemníkům nebo sousedům. Zákon, který pronajímatelé obcházejí, chrání nejen stát, ale i majitele bytu.

• Jaké daně se platí z nájmu bytu?
• Jak daňový úřad identifikuje bezohledné pronajímatele?
• Jaký je trest za neoprávněný pronájem bytu?
• Závěr

Jaké daně se platí z nájmu bytu?

Finanční úřady a ruské ministerstvo financí se stále přou o to, zda je pronájem bytů považován za podnikatelskou činnost. Ministerstvo financí trvá na nutnosti registrace individuálního podnikatele se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Finanční úřady jsou spokojeny s daní z příjmu fyzických osob a klasifikují pronajímatele jako osobu, která má ze svého majetku další příjem.

Hranice mezi podnikáním a přivýdělkem je nejasná. Trest závisí na tom, jak je čin klasifikován. V případě nelegálního podnikání můžete dostat skutečný trest odnětí svobody.

Soudní praxe ukazuje, že pronájem bytu za účelem získání systematického příjmu je považován za podnikatelskou činnost. Dočasný pronájem vlastních bytových prostor je doplňkový příjem, který je nutné přiznat.

Dokud tyto spory nenabudou podoby jednoho či druhého zákona, nemají pro vlastníka obytného prostoru žádný význam. Pokud nejste vlastníkem činžovního domu, pak jste fyzická osoba, nikoli podnikatel.

Současný zákon obsahuje následující ustanovení:

• kvalifikuje pronájem bytových prostor jako příjem fyzické osoby;
• sazba daně ve výši 13 % z přijatého nájemného;
• prohlášení podává občan dobrovolně, deklaratorním řízením;
• lhůta pro předložení dokumentů daňovým úřadům je konec dubna roku následujícího po vykazovaném roce;
• Peníze musí být vloženy nejpozději do 15. července.

Prohlášení se vyplňuje pomocí formuláře 3-NDFL. Měly by být uvedeny všechny částky přijaté během roku.

Jak daňový úřad identifikuje bezohledné pronajímatele?

Vraťme se k mé kamarádce, o které jsem se zmiňovala – jak dopadla daň při pronájmu bytu, jaké pokuty musela platit. Několik let úspěšně pronajímala svůj byt vzdáleným příbuzným. Lidé byli rodinní, klidní. Platili včas, udržovali prostory v pořádku a žili v míru se sousedy. Ale vzali si hypotéku a odstěhovali se.

Známý dal inzerát, našel nájemníky a zvýšil nájemné. Všechno šlo asi tři měsíce dobře, ale čtvrtý měsíc nájemníci odmítli platit. Říkali, že mají finanční potíže, a pak začali vyhrožovat finančnímu úřadu. Došlo ke skandálu s vystěhováním a novými nájemníky.

Studentky se ukázaly být hlučné. Večírky, kouření ve vchodu. Sousedy to rychle omrzelo a nahlásili to místnímu policistovi. Policista přivolal finanční úřad, což moje kamarádka vůbec nečekala. Nepopírala to a bylo tam mnoho svědků. Výsledkem byla pokuta.

Kdo může „udat“ nelegálního pronajímatele:

• nájemníci v případě konfliktu s majitelem;
• sousedé, pokud jim noví nájemníci zasahují do života;
• Migrační služby informují daňové úřady po obdržení informací o dočasné registraci (nebo po zjištění nelegálních imigrantů v bytě);
• bdělí občané, kteří v naší zemi nikdy nechybí.

Nyní byt pronajímá na základě smlouvy. Musí platit daně, ale ohledně bytu a plateb je klidná. V případě konfliktu s nájemníky je nyní místní policista na její straně. Už se nemusí bát sousedů. A ani její příjem se nesnížil. Zvýšila nájemné o 20 % a nájemníkům vysvětlila, že jim může legálně udělat dočasnou registraci. Nepříjemná zkušenost tedy vedla k dobrému výsledku.

Jaký je trest za neoprávněný pronájem bytu?

V zákoně není žádné ustanovení o „trestu za pronájem bytu“. Zákon vyžaduje placení daní z příjmu. Trest následuje za zatajování dodatečných příjmů před státem a daňové úniky.

Pokud daňové úřady zjistily a prokázaly skutečnost nezaplacení daní, pak:

• občan obdrží dopis s požadavkem na úhradu dluhu do konce roku následujícího po vykazovaném roce;
• navíc budou požadovat zaplacení pokuty – 20 % dluhu poprvé, 40 % pro zlé pachatele;
• Navíc si za každý den prodlení účtují pokutu.

Pokud občan ignoruje požadavek daňové policie, čelí nucenému výběru finančních prostředků ze svých účtů.

Důsledky budou závažnější, pokud bude pronajímatel obviněn z nelegálních obchodních aktivit.

Občan čelí trestní odpovědnosti, a to:

• pokuta až 300 tisíc rublů;
• povinná práce až 480 hodin;
• odnětí svobody až na šest měsíců.

Registrace individuálního podnikatele vám umožňuje snížit daně na 6 %. Budete však muset platit do penzijního a sociálního fondu. Výše plateb je pevná a nezávisí na dostupnosti příjmu. Existuje individuální podnikatel – existuje povinnost platit.

Závěr

• Nelegální pronájem bytu za peníze může být výhodný pouze pro blízké příbuzné, bez významného poplatku. Tímto způsobem se zbavíte placení účtů za energie a neporušíte zákon.
• Při pobírání příjmu z osobního obytného prostoru musí být tento příjem uveden ve formuláři 3-NDFL. Dobrovolně a v plné výši.
• Pokud systematicky získáváte příjem z pronájmu bytu, zejména pokud jich je více, je tato činnost klasifikována jako podnikání. Zatajování příjmů s sebou nese trestní odpovědnost.
• Můžete se „nachytat“ placení daní při pronájmu bytu díky nájemníkům, sousedům nebo prostě „laskavým lidem“.
• Pouze legální pronájem bydlení chrání zájmy majitele. V opačném případě můžete být podvedeni při platbě, nábytek a domácí spotřebiče mohou být odebrány nebo poškozeny.