Jaké dokumenty by měly být po ruce po koupi pozemku?

Koupě pozemku (například v Petrohradě nebo Leningradské oblasti) jde na jednu stranu o velmi výhodnou investici, na druhou o nákladnou transakci spojenou s řešením celé řady složitých záležitostí.

Pokud jste dosud nemuseli řešit transakce na nákup pozemků, pak je nejprve vhodné, abyste zjistili odpovědi na následující otázky:

1. JAKÝ JE POSTUP PŘI KOUPĚ POZEMKU?

2. JAKÁ JSOU RIZIKA PŘI KOUPĚ POZEMKU?

3. JAKÉ DOKLADY JSOU NUTNÉ K NÁKUPU POZEMKU?

4. JE PŘI KOUPĚ POZEMKU NUTNÁ POMOC PRÁVNÍKA, NEBO TO ZVLÁDNETE SÁM?

5. NÁKLADY NA SLUŽBY ADVOKÁTA NA PODPORU TRANSAKCÍ S POZEMKY

I. Jaký je postup při koupi pozemku?

• Prohlídka místa a upevnění vztahu ve smlouvě.
• Předložení všech dokumentů nezbytných pro státní registraci převodu práv k pozemku prodávajícím pozemku. Pokud nejsou doklady potřebné k prodeji připraveny v plném rozsahu, pak jsou stanoveny lhůty pro vyhotovení těchto dokladů a je uzavřena předběžná dohoda. Dále budete muset počkat, až prodejce připraví potřebný balíček dokumentů.
• Uzavření hlavní smlouvy o koupi a prodeji pozemků. Toto je hlavní dokument, který musí vypracovat právníci specializující se konkrétně na transakce s nemovitostmi. Standardní smlouvu lze samozřejmě stáhnout z internetu, ale pak nebude zohledňovat všechny vlastnosti předmětu transakce a požadavky stran, což může vést k mnohaletým soudním sporům.
• Platba mezi kupujícím a prodávajícím. Nejbezpečnějším a nejspolehlivějším způsobem vzájemného vypořádání v hotovosti je zpravidla vzájemné vypořádání pomocí bezpečnostní schránky.
• Registrace pozemku u soudních orgánů.

Podrobné schéma transakce, stejně jako úskalí jednotlivých fází, naleznete ZDE.

II. Jaká rizika hrozí při koupi pozemku?

V praxi pozemkových obchodů existuje poměrně velké množství možných rizik, vše předvídá pouze váš právník transakční podpory, proto se zaměříme na tři hlavní skupiny celkem běžných rizik při nákupu pozemků.

Riziko první: bezohledný prodejce
Prodávající (nebo realitní kancelář), sledující cíl rychlého uzavření obchodu na koupi a prodej pozemku, nemusí poskytnout všechny podstatné náležitosti a omezení užívání pozemku. Například:

• Nesoulad účelu pozemku s deklarovaným – velmi časté riziko při koupi pozemku. Předmětem prodeje tedy nejsou například lesní pozemky a v tomto případě nezbývá než doufat v pronájem pozemku v domácnosti. Můžete si koupit pozemek, ale nebude možné uskutečnit váš plán, například postavit dům, protože váš pozemek, jak se ukázalo, je využíván výhradně pro zemědělskou půdu. Nejlepší variantou pro účel pořizovaného pozemku je individuální bytová výstavba (IHC).
• Poměrně často prodávající prodává pozemky získané v důsledku squattingu a po transakci na koupi pozemku riskujete, že budete zatíženi složitým postupem registrace vlastnictví nabytého pozemku. Pokud vám nebyly poskytnuty všechny potřebné dokumenty potvrzující vlastnictví pozemku prodávajícího (a na něm se nacházejících nemovitostí), nejlepším řešením by bylo odmítnout takový nákup.
• Pozemek může být zatčen, zakázán atd., o čemž vás prodejce nemusí informovat.
• Existuje riziko vícenásobného prodeje stejného pozemku. K situaci s přeprodejem vlastnického práva podruhé dochází často v případech, kdy prodávající prokáže staré doklady bez uvedených katastrálních čísel.

Abychom těmto rizikům předešli, naši právníci před transakcí prověřují právní čistotu nemovitosti. Zároveň nemusíte volit plnou podporu transakce – pokud si přejete, můžete ušetřit a objednat si u nás pouze právní kontrolu. Cenová kalkulačka služeb ZDE.

Riziko dvě: chyby a nepřesnosti při přípravě dokumentů

Postup dokončení transakce na koupi pozemku je mnohem složitější a komplexnější než například koupě bytu. Co může zkomplikovat proces získávání půdy?

• Nesoulad v informacích o pozemku, jeho popisu a rozměrech s údaji na ministerstvech (např. zeměměřič provedl nesprávné měření, sousedé si kdysi vyměnili pozemky). V tomto ohledu musí být povinným dokumentem při nákupu pozemků katastrální pas (plán) lokality.
• Sepsání smlouvy bez souhlasu manžela je poměrně častým jevem, který může v budoucnu vést k vážným komplikacím.
• Sepsání dohody bez souhlasu opatrovnických a opatrovnických orgánů v případě prodeje pozemku, jehož vlastnictví je zapsáno na nezletilého.

Abyste se vyhnuli všem možným chybám při přípravě dokumentů, měli byste do transakčního řízení zapojit kvalifikovaného právníka.

Riziko třetí: nepozornost kupujícího

Níže popsané riziko se na první pohled zdá nevýznamné, přesto se v praxi prodeje nemovitostí vyskytuje. Můžete totiž svědomitě projít celým procesem koupě, investovat své peníze a skončit u. pozemku, který není původně nabízen prodávajícím, tzn. obdrží potvrzení o vlastnictví jiného pozemku.

A to je jen minimální soubor nejčastějších rizik. Většinu rizik nelze zjistit na internetu, protože každá transakce je individuální a na každém rohu se skrývá nějaký háček.

Řešením je právní poradenství ohledně vaší transakce. Obdržíte akční plán a podle něj budete moci transakci dokončit sami, přičemž za právníky utratíte minimální možnou částku. Aktuální ceny pro rok 2019 za právní podporu transakcí s pozemky a také se přihlaste ke konzultaci ZDE.

III. Jaké doklady musí prodávající pozemku poskytnout?

Identifikační doklady prodávajícího:

• cestovní pas pro občana,
• pro jeho zástupce cestovní pas a notářsky ověřenou plnou moc,
• u podnikatele cestovní pas a osvědčení o státní registraci,
• pro právnickou osobu – ustavující dokumenty;

• Katastrální pas pozemku. Předmětem koupě a prodeje mohou být pouze pozemky, které prošly státním katastrálním registrem (článek 37 zákona o zemi Ruské federace). Bez katastrálního pasu (plánu) tedy nelze zapsat převod vlastnictví pozemku;
• List vlastnictví (může to být smlouva, na základě které prodávající nabyl vlastnictví k pozemku, soudní rozhodnutí o uznání vlastnického práva prodávajícího nebo jiný dokument);
• Osvědčení o vlastnictví pozemku nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Práva k pozemkům podléhají povinné státní registraci. V souladu s Čl. 14 federálního zákona ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“ je státní registrace vzniku a převodu práv k nemovitostem potvrzena osvědčením o státní registraci práv a od 03.07.2016 výpisem z Jednotného státního rejstříku a od 01.01.2017 výpis z Jednotného státního registru nemovitostí v souladu s federálním zákonem ze dne 13.07.2015. července 218. č. XNUMX-FZ „O státní evidenci nemovitostí“.
• Odmítnutí subjektu Ruské federace koupit pozemek. Při prodeji pozemku ze zemědělských pozemků platí předkupní právo subjektu Ruské federace na získání takových pozemků, s výjimkou případů prodeje ve veřejné dražbě a případů odebrání pozemku pro státní nebo obecní potřeby ( Článek 8 federálního zákona ze dne 24.07.2002. července 101 č. XNUMX „o obratu zemědělské půdy“), jakož i s výjimkou pozemků zahradních, zeleninových a dacha určených k osobnímu hospodaření, výstavbě garáží a pozemků, na kterých nemovitost se nachází.

Sestavili jsme základní seznam dokumentů, které jsou nutné k dokončení každé transakce s pozemky. Prodejce ale bude potřebovat i další doklady, které se budou v každém jednotlivém případě lišit. Proto, aby bylo možné prodat pozemek bez hořkých mnohamilionových následků, je lepší utratit jen několik tisíc rublů za právní poradenství. Podívejte se, co obsahuje a kolik to stojí.

Jak zjistit, zda má prodávající vůbec nárok prodat tento pozemek?

Kdo je vlastníkem pozemku, jaká je rozloha pozemku a zda jsou na něm věcná břemena, můžete zjistit v oddělení správy Rosreestr v místě pozemku, objednáním výpisu z Jednotného státu Registr práv k nemovitostem a transakcí s nimi po zaplacení poplatku předem. Kromě toho si můžete nezávisle vyžádat informace o prodejci od finančního úřadu v místě prodejce (za poplatek).

IV. Jaké dokumenty je třeba poskytnout pro státní registraci práv k pozemku?

Následující dokumenty budou muset být poskytnuty oddělení Rosreestr v místě pozemku:

1. Doklady totožnosti:

• Pro občana – cestovní pas,
• pro zástupce – cestovní pas a notářsky ověřená plná moc potvrzující jeho oprávnění,
• pro podnikatele – cestovní pas a osvědčení o registraci,
• pro právnickou osobu – zakladatelské listiny a notářsky ověřená plná moc pro zástupce.

2. Dokumenty – důvody pro státní registraci práv k pozemku:

• akt státního orgánu nebo samosprávy, na jehož základě takové právo vzniklo;
• kupní smlouva, dar, osvědčení o dědictví, nabyté právní moci soudní rozhodnutí, na jehož základě vzniklo vlastnictví k pozemku;
• další dokumenty, které potvrzují existenci, vznik, převod práv;
• doklad potvrzující zaplacení státního cla.

3. Katastrální pas.
(Pokud byl katastrální pas pozemku poskytnut držitelem autorských práv při předchozím zápisu práv, není nutné jej předkládat.)

4. Kromě výše uvedeného je nutné doložit i doklady související se specifiky uzavírané transakce, např. notářsky ověřený souhlas manžela prodávajícího s prodejem pozemku, zápis ze schůze účastníků obchodní organizace o schválení velké transakce nebo transakce se zúčastněnou stranou, osvědčení o vlastnickém právu prodávajícímu pozemku atd. Složení dokumentů by mělo být předem vyjasněno s právníkem nebo oddělením Rosreestr.

Seznam dokumentů potřebných pro státní registraci práv, jakož i požadavky na jejich provedení a počet kopií, jsou k dispozici k nahlédnutí na každém oddělení registrační služby. Přijetí souboru dokumentů pro státní registraci práv je potvrzeno potvrzením, které je vystaveno žadateli. Právo kupujícího k pozemku se považuje za registrované ode dne provedení zápisu o transakci nebo vzniklého práva v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s nimi.

V. Potřebujete při koupi pozemku pomoc právníka nebo to zvládnete sami?

Všechny fáze přípravy a provádění transakce vyžadují maximální ostražitost a pečlivou kontrolu všech předložených a provedených dokumentů, aby se předešlo za prvé zjevnému klamání a zadruhé chybám a překlepům (nesoulad mezi pohlavím prodávajícího nebo kupujícího, chybějící čárka ve smlouvě , atd. .).

Pochopitelná touha kupujícího snížit náklady při koupi pozemku může mít v budoucnu za následek vážné finanční a právní problémy.

Pouze příslušné znalosti a zkušenosti s vedením takových záležitostí vám pomohou vyhnout se všem nástrahám při transakcích s pozemky. Pro začátečníka nebo jednoduchého kupujícího je riziko oklamání bohužel poměrně vysoké. Když se rozhodnete ušetřit na bezpečnosti, je velmi snadné ztratit výrazně větší částku a získat nikoli svůj „pozemek a dům“, ale soubor problémů: neplatná transakce, zákaz stavby, nekonečné registrace a opětovné vydávání papírů.

Na této stránce jsme pro vás připravili návod, jak se vyhnout běžným trikům. Existují však i méně běžné podvodné programy a neustále se objevují nové způsoby „odebírání finančních prostředků“. Proto, abyste se ochránili, existují dvě možnosti: 1) konzultace v naší kanceláři, abyste mohli postupovat samostatně 2) plná podpora transakce

VI. Náklady na služby právníka na podporu transakcí s pozemky.

V různých advokátních kancelářích v Petrohradě se budou náklady na právní služby na podporu transakcí s pozemky lišit. Někdo vám nabídne řešení všech možných problémů za minimální peníze a čas, někdo na základě „solidnosti“ společnosti okamžitě předloží poměrně vysokou cenu. Realitní kanceláře a realitní kanceláře vás ujistí, že při spolupráci s nimi nemusíte vůbec kontaktovat právníka.

Politikou advokátní kanceláře Logos je udržovat vážený průměr cen při vysoce profesionální úrovni poskytovaných služeb.

Základní náklady na podporu transakcí nákupu a prodeje pozemků v advokátní kanceláři Logos je 50 000 rublů. Co je zahrnuto v ceně?

• Dokumentární výzkum právní čistoty transakce, příprava posudku o rizicích spojených s užíváním tohoto pozemku – 25 000 rublů.
• Podpora vypořádání transakcí – 10 000 RUB.
• Podpora státní registrace vlastnických práv – 15 000 rublů.

Úkolem právníka doprovázejícího koupi pozemku je zajistit férovou transakci, chránit před podvodníky a podvodníky a zaručit svému klientovi právní jistotu.

Za tímto účelem se kontroluje zákonná čistota zakoupeného předmětu:

• Shromažďují se všechny potřebné informace o tom, kdo dříve vlastnil pozemek a pod jakým právem (kontrola řetězce vlastnictví).
• Jaké transakce byly provedeny s pozemkem (kontrola zákonnosti těchto transakcí).
• Komu v současné době pozemek patří a na jakém právu (rozbor zákonnosti vzniku vlastnického práva).

Kromě toho audit odhalí:

• informace o zeměměřičství;
• existující omezení a věcná břemena práva užívat pozemek;
• existující soudní spory, jejichž předmětem byl pozemek;
• existující nároky a nároky třetích osob ve vztahu k pozemku;
• složení pozemku;
• dostupnost nemovitosti na pozemku;
• provozování jakékoli hospodářské činnosti na pozemku.

Je důležité si uvědomit, že před provedením transakce je nutné provést náležitou péči, aby se zabránilo riziku uzavření transakce s bezohledným prodejcem.

Je jen na vás, jak se rozhodnete – můžete zariskovat a zkusit projít všemi koly obchodu na vlastní pěst. Další možností je kontaktovat právníka, profesionála v pozemkových transakcích (jmenovitě právníka, nikoli realitního makléře). Ano, služby každého profesionála stojí peníze. Zda je pravděpodobnost a velikost rizika úměrná odměně advokáta, je opět na vás.

Pokud se rozhodnete, že se právní ochrana vás a vašeho majetku v budoucnu vyplatí již dnes, kontaktujte naši firmu.

Pracujeme od roku 1998 – můžete se na nás spolehnout.

Registrovaná média – online publikace “Internetové stránky advokátní kanceláře “Logos””
Registrovaná osoba: Federální služba pro dohled nad komunikacemi, informačními technologiemi a hromadnými komunikacemi
Certifikát o registraci média EL č. FS 77 – 70892
Zakladatelé: Law Firm Logos LLC, Osman Andrey Ilyich
Šéfredaktor: Osman Andrej Iljič
Telefon redakce: +7 (812) 579-77-66
Redakční e-mail: law@logosinfo.ru