Jaké dokumenty zůstávají kupujícímu po koupi pozemku?

Při nákupu nemovitosti je velmi důležité řádně prověřit nemovitost, shromáždit potřebné dokumenty a zaregistrovat převod vlastnictví v Rosreestr. To platí pro pozemky, byty a nebytové prostory. Samotný postup není příliš složitý, zvláště pokud využijete doporučení profesionálů.

Proto jsme sestavili podrobné pokyny, které vše popisují kroky ke koupi pozemku – od kontroly majetku až po předložení dokladů MFC.

Nákup pozemku: pokyny krok za krokem

Nezáleží na tom, kdo je vlastníkem nemovitosti – fyzická osoba nebo developerská společnost. Když se to stane koupě pozemku, podrobné pokyny od majitele a právnická osoba je stejná a skládá se z pěti fází:

1. Prohlídka nemovitosti. Prostudujte si katastrální mapu a získejte výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.
2. Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy (PSA). Odstraní nejistotu.
3. Výběr formy a způsobu platby. Hotovost, bankovní převod nebo akreditiv.
4. Závěr závěrečného DCT. Má právní sílu.
5. Předkládání dokumentů MFC. Rosreestr zaregistruje, že jste se stali novým vlastníkem pozemku.

Zvaž toto postup při nákupu pozemku více.

Fáze 1: Inspekce nemovitosti

Vybraný pozemek může být zatčen, může mít omezená prodejní práva, nemusí být registrován u Rosreestr nebo nemusí být vhodný pro vámi požadované účely. Proto je potřeba si to před nákupem zkontrolovat. Procedura trvá 10–15 minut a nevyžaduje kontaktování MFC.

Kontrola probíhá online:

1. Otevřete veřejnou katastrální mapu Ruska (PKKR) na webu Rosreestr a najděte tam požadovaný pozemek. To lze provést pomocí čísla katastru, adresy nebo jednoduše na mapě.
2. V prohlášení o certifikátu (zobrazí se v levém rohu obrazovky) zkontrolujte účel webu. Pokud je napsáno „individuální bytová výstavba“ nebo „zemědělství“ (u pozemků v obydlených oblastech), můžete si na něm postavit dům a zaregistrovat se v něm. Pokud je uveden jiný účel, je místo vhodné pouze pro letní dům, zahradu nebo zeleninovou zahradu.
3. Na stejné webové stránce Rosreestr obdržíte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí podle katastrálního čísla. Jedná se o placenou službu, v roce 2022 stojí 350 rublů.
4. Ve výpisu najděte položku související s omezením vlastnického práva. Musí být prázdné (nebo se stavem „neregistrováno“). Pokud dojde k jakémukoli omezení, nebudete se moci stát vlastníkem pozemku, dokud nebude odstraněn. Koupi takové nemovitosti je lepší odmítnout.

Některé oblasti nejsou na PKKR zobrazeny. To znamená, že nebyly zkoumány a nebyly řádně evidovány. Je lepší odmítnout je koupit. Faktem je, že vlastnictví lze zapsat pouze k vytyčeným pozemkům, proto požádejte vlastníka, aby kontaktoval katastrálního inženýra.

Pokud kupujete území bez stavby, požádejte vlastníka o katastrální pas a doklady potvrzující vlastnictví. Návod na koupi domu s pozemkem krok za krokem zahrnuje také kontrolu technického pasu budovy. Tento dokument bude nutné předložit společnosti Rosreestr.

2. fáze: Uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy

Předběžná kupní a prodejní smlouva (PSA) je dokument, který eliminuje všechny možné neshody a nejistoty v transakci. Nemá plnou právní sílu, takže může být sepsán v jednoduché ústní formě – „souhlasil a potřásl rukou“. Ale je lepší, když je to napsané a podepsané.

Tento dokument uvádí:

• Charakteristika nemovitosti – katastrální číslo, adresa, výměra.
• Údaje prodávajícího a kupujícího – informace z pasů, osvědčení o vlastnictví (pokud existují), plné moci (pokud existují).
• Zvolený způsob platby, dále informace o složení zálohy, zálohy nebo jiných dílčích plateb.

Předběžnou smlouvu lze uzavřít i v případě, že nedojde k neshodě. Tento dokument pouze chrání prodávajícího a kupujícího. A při použití akreditivu je to vyžadováno.

Fáze 3: Výběr způsobu platby

Volba způsobu platby ukládá povinnosti prodávajícímu nebo kupujícímu. „Pouze předat peníze“ se nedoporučuje, protože finanční ochrana je nezbytná. Tři nejběžnější způsoby platby jsou:

• Hotovost. Po obdržení peněz je prodávající povinen sepsat a předat kupujícímu účtenku. Tento dokument je poté odeslán MFC.
• Bankovním převodem z účtu na účet. Údaje o účtu musí být uvedeny v DCP. Po převodu musí kupující uschovat účtenku a poskytnout ji MFC.
• Prostřednictvím akreditivu. Kupující si otevře bankovní účet, na který vloží peníze. Po uzavření DCT a registraci transakce u MFC je bude moci prodávající přijímat.

Pro každou platbu je vystaven samostatný doklad. Pokud například kupující nejprve zaplatil zálohu a poté zbývající částku, musí prodávající vypsat dvě potvrzení.

Fáze 4: Uzavření kupní a prodejní smlouvy

Konečná dohoda o politice má právní sílu. Musí být předložen MFC (Rosreestr). Proto je vhodné, aby jej vypracoval profesionál – realitní makléř nebo právník. Tento dokument uvádí:

• Údaje o prodávajícím a kupujícím. Jednotlivci uvádějí informace ze svého pasu, právnické osoby – ze statutárních dokumentů.
• Údaje o nemovitostech. Katastrální číslo, adresa, výměra, cena. Pokud se na pozemku nachází dům, musí být v DCP uvedena i informace o tomto objektu.
• Informace o ceně, podmínkách a způsobu platby a také údaje o obou stranách (pokud je platba prováděna bankovním převodem nebo prostřednictvím akreditivu).

DCP je vypracován ve třech vyhotoveních: jeden pro prodávajícího, jeden pro kupujícího a jeden pro Rosreestr.

Fáze 5: Registrace. Nákup pozemku prostřednictvím MFC: pokyny krok za krokem

Po podpisu smlouvy a zaplacení je potřeba zaregistrovat převod vlastnictví. To se provádí prostřednictvím Rosreestr. MFC budete muset poskytnout následující dokumenty:

• Přihláška na předepsaném formuláři. Jeho ukázku lze stáhnout z webu Rosreestr.
• Kupní a kupní smlouva (originál). Rosreestr to vezme ke kontrole a uskladnění.
• Kopie pasů stran transakce. Pokud je prodávajícím nebo kupujícím právnická osoba, bude vyžadována také kopie statutárních dokumentů. Notářské ověření se zpravidla nevyžaduje.
• Doklad potvrzující platbu: účtenka, potvrzení o bankovním převodu, kopie smlouvy o akreditivu a potvrzení o platbě.
• Dokumenty k pozemku: katastrální pas, jakož i osvědčení o vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí obdržené od prodávajícího. Pokud je na zemi dům, bude vyžadován také technický pas konstrukce.
• Potvrzení o zaplacení státního cla. Přispívá na něj kupující.

Zaměstnanec MFC od vás tyto dokumenty převezme a poskytne vám potvrzení s uvedením lhůty pro převod vlastnictví. Po jejím uplynutí se znovu obraťte na Rosreestr, abyste obdrželi oficiální výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Gratuluji všem etapy koupě pozemku prošel – a vy se stáváte plným vlastníkem.

Proč je lepší koupit pozemky v Moskevské oblasti od developera než od soukromé osoby?

Výkup pozemků od jednotlivých vlastníků může být doprovázen riziky: území nemusí být vymezeno, nemusí být vhodné pro výstavbu bytového domu, může být zatčeno či zatíženo.

Pozemky nabízené naší společností „U Lukomorye“ jsou bez těchto rizik. Jsou připraveny k prodeji a registraci. Máme pozemky jak pro individuální bytovou výstavbu – lze se přihlásit do domu postaveného na nich – tak i pro dacha. Hlavní ale je, že se všechny nacházejí v moskevské oblasti, v ekologicky čisté oblasti, ale zároveň nedaleko hlavního města.

Zdálo by se, že po koupi bytu se nový majitel už nemá o co starat. Transakce byla úspěšná, což znamená, že můžeme záležitost jednou provždy uzavřít. Ale není tomu tak.

Obrázek převzat ze stock.adobe.com v bezplatné sekci stock.adobe.com/en/free.

Poté, co si strany podají ruce, by se měly podívat do svých složek s dokumenty a ujistit se, že mají stále potřebné papíry. Dále si povíme, jaké dokumenty by měli mít účastníci transakce koupě a prodeje bytu v ruce a probereme i úkony spojené s jejich poskytnutím.

Jaké doklady obdrží kupující při koupi bytu?

Složení balíčku dokumentů závisí na trhu, na kterém byl byt zakoupen. V tomto případě mluvíme nejen o těch papírech, které je třeba Rosreestru předložit k registraci vlastnictví, ale také o těch, které přímo souvisejí s majetkem jako takovým.

Při koupi bytu v novostavbě (primární trh s nemovitostmi) se musíte ujistit, že máte následující dokumenty:

• smlouva o majetkové účasti nebo smlouva o postoupení pohledávek (v tomto případě je nutné zajistit, aby byla smlouva podepsána developerem a/nebo akcionářem a také aby jejich práva byla zapsána v Rosreestr);
• doklad o zaplacení nebo potvrzení od akcionáře o postoupení práva pohledávky (tento doklad není potřeba při registraci, lze jej však použít k řešení finančních sporů s prodávajícím bytu);
• akt převzetí a převodu nemovitosti;
• výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, který potvrzuje vlastnictví kupované věci.

Seznam dokumentů kupujícího pro byt na sekundárním trhu

Seznam dokumentů pro byt na sekundárním trhu, který má být uložen, se skládá z:

• kupní a prodejní smlouva (musí být podepsána stranami, vlastnická práva jsou zapsána v Rosreestr);
• výpis z Jednotného státního rejstříku obsahující informace o technických vlastnostech bytu a údaje o zápisu vlastnictví nového vlastníka, výčet důvodů vlastnictví;
• akt převzetí a převodu bytu podepsaný oběma stranami transakce;
• potvrzení o převodu peněžních prostředků s označením provedení platby (pokud byla transakce zúčtována prostřednictvím banky) nebo potvrzení od prodávajícího potvrzující přijetí peněz (pokud byla částka převedena v hotovosti).

Všechny výše uvedené dokumenty musí zůstat kupujícímu v kopiích.

Legitimita nákupu

Je důležité pochopit, že zneplatnění transakce nákupu a prodeje je dnes běžným postupem. Kupující proto musí mít v ruce doklady potvrzující oprávněnost koupě.

V tomto případě mluvíme o následujících papírech:

• archivní výpis z domovní knihy a/nebo jeden doklad o bydlení;
• notářsky ověřený souhlas manžela prodávajícího (pokud je ve vztahu k nemovitosti stanoven režim bezpodílového spoluvlastnictví manželů);
• povolení od opatrovnických a poručnických orgánů k provedení transakce (tento dokument je vyžadován pouze v případě, že jeden z vlastníků obytných prostor byl nezletilý);
• potvrzení o nepřítomnosti nebo přítomnosti dluhu za veřejné služby;
• potvrzení z psychoneurologické ambulance potvrzující, že prodávající nemá žádné nemoci, které by mohly způsobit vadu vůle zcizit nemovitost (pokud se ukáže, že prodávající má doložené duševní poruchy, je lepší odmítnout koupi bytu a /nebo přijmout určité další způsoby, jak toto riziko minimalizovat).

Velmi často se potenciální kupující nemovitosti ptají našich právníků na stejnou otázku: je nutné po prodávajícím požadovat originální doklady, které nejsou uvedeny v seznamu povinných? Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď.

Obrázek převzat ze stock.adobe.com v bezplatné sekci stock.adobe.com/en/free.

Zákon totiž neukládá majiteli prodávaných prostor povinnost předložit protistraně originály dodatečných certifikátů. Na druhou stranu takové jednání nijak neporušuje práva prodávajícího. V souladu s tím je vhodné, aby kupující trval na předložení originálních dokladů. V tomto případě je třeba věnovat zvláštní pozornost procesu ověřování originálu s poskytnutou kopií.

V souladu s článkem 181 občanského zákoníku Ruské federace je promlčecí lhůta pro nárok na uznání zneplatnitelné transakce za neplatnou a uplatnění důsledků její neplatnosti 1 rok. Promlčecí lhůta pro uplatnění důsledků neplatnosti neplatné transakce a prohlášení takové transakce za neplatnou je 3 roky.

To znamená, že je nutné uchovávat kopie a originály dalších dokumentů po dobu minimálně tří let. Pokud prodávající ve stanovené lhůtě neuplatní žádné nároky ohledně zneplatnění kupní a prodejní transakce, je lepší papíry neničit, protože se vám mohou hodit při prodeji bytu.

Jaké doklady je nutné uschovat po koupi bytu na hypotéku?

Hlavním rozdílem mezi hypoteční transakcí je nutnost provést záznam v Jednotném státním registru nemovitostí (USRN) o registraci zástavy nemovitosti ve prospěch věřitelské banky.

Při žádosti o hypotéku a po dokončení procesu koupě a prodeje bytu musí mít kupující v rukou balík dokumentů potvrzujících právní vztah s věřitelskou bankou. Původní úvěrová smlouva s bankou je přidána do hlavního seznamu s uvedením výše úvěru a harmonogramu měsíčních splátek.

Po úplném splacení hypotečního úvěru se kupující musí obrátit na banku s potvrzením o neexistenci dluhu vůči věřitelské bance podle smlouvy o úvěru, na základě které byly poskytnuty finanční prostředky na koupi nemovitosti. Tento doklad je podkladem pro odstranění věcného břemene z bytu.

Dokumenty, které musí zůstat v rukou prodávajícího

Vždy není extrémní potřeba vést složku s dokumenty k již prodanému bytu. Za prvé, většina z nich po dokončení transakce ztrácí právní sílu, a za druhé, vlastnická práva bývalého vlastníka jsou porušována mnohem méně často než kupující.

I přes to byste však neměli originály důležitých dokumentů hned vyhazovat do koše. Prodávající musí mít v rukou minimálně kopii kupní a prodejní smlouvy, vrácenou z Rosreestru po registraci vlastnických práv kupujícího a kopie vlastnických dokumentů s platebními doklady za byt.

Úkon převzetí a předání věci je právně významným dokumentem, který umožňuje prodávajícímu zbavit se odpovědnosti za technický stav bytu a břemene údržby po prodeji.

Všechny ostatní doklady, osvědčení a povolení jsou dobrovolné a uložení těchto dokladů je možné na žádost prodávajícího.