Jaký je rozdíl mezi stavebním povolením a stavebním oznámením?

Počínaje srpnem 2018 nahradilo oznámení o zahájení výstavby jednotlivého obytného nebo zahradního domku dříve používané stavební povolení v Rusku. A od března 2019 se řízení pro bytovou výstavbu na pozemcích pro osobní vedlejší pozemky (LPH) a individuální bytovou výstavbu (IHC) rozšířilo i na zahradní domky. Dříve bylo před založením základů nutné získat stavební povolení a následně další dokument – ​​povolení k uvedení objektu do provozu. Nyní je postup zjednodušen: vlastník pozemku musí oznámit obecní správě plánovanou výstavbu bytového domu. Pokud se zjistí, že parametry nejsou v souladu se zákonem, je zasláno odpovídající upozornění. V tomto případě, jak vysvětluje Rosreestr, je třeba upravit parametry. Společně s odborníky vymýšlíme, jak správně podat oznámení o zahájení stavby.

• Inna Firsova, realitní a stavební poradce ve společnosti Bryan Cave Leighton Paisner (Rusko)
• Alexey Gavrishev, právník, vedoucí partner AVG Legal
• Nadezhda Loktionova, právnička, předsedkyně Svazu zahradníků Jekatěrinburgu

Postup při podání ohlášení stavby umožňuje podle právničky, předsedkyně Jekatěrinburského svazu zahrádkářů Naděždy Loktionové zkontrolovat soulad objektu s maximálními parametry povolené stavby, pravidly využití území a zástavby, jakož i dokumentaci o územní plánování a závazné požadavky na projekty investiční výstavby. Po obdržení oznámení je zkontrolována přípustnost umístění stavby v souladu s povoleným využitím pozemku a omezeními.

Komentář od Rosreestr

V souladu se zákonem o „dachové amnestii“ není nutné podávat ohlášení pro výstavbu individuální bytové výstavby a soukromých pozemků v hranicích lokality. Až bude dům postaven a majitel půjde do Rosreestru, aby jej zapsal do katastru nemovitostí a zapsal vlastnictví, bude k pozemku potřebovat pouze technický plán a vlastnický list. Pro provádění registračních činností není nutné podávat oznámení.

Oznamovací řízení pro výstavbu bytových a zahradních domků, zavedené federálním zákonem č. 3-FZ ze dne 2018. srpna 340, však dosud nebylo zrušeno. A pokud si to přeje, vlastník má právo oznámit oprávněným orgánům státní moci a místní samosprávy zahájení a dokončení výstavby bytového domu.

Jak proces vypadá

Krok 1 — podání oznámení o plánované výstavbě.

Krok 2 — odpověď místních orgánů ohledně dodržení stavebních parametrů.

Krok 3 — předložení oznámení o dokončení stavby (s technickým plánem).

Krok 4 — obdržení odpovědi potvrzující soulad stavby s normami a pravidly městského plánování.

Krok 5 – zápis domu do katastru nemovitostí.

V souladu se zákonem o „dachové amnestii“ 404-FZ, který je platný do 1. března 2026 na pozemcích individuální bytové výstavby, SNT a soukromých pozemcích domácností v hranicích obydlených oblastí, již není nutné zasílat oznámení správě o zahájení stavby. To však lze provést dobrovolně, aby se v budoucnu eliminovala možná porušení ve výstavbě a problémy.

Na co si dát pozor při podávání ohlášení stavby

Inna Firsova, poradce v oblasti nemovitostí a stavební praxe Bryan Cave Leighton Paisner (Rusko):

— Pokud organizace provádějící kontrolu dodržování parametrů uvedených v oznámení o plánované výstavbě zjistí, že porušují platné požadavky, musí to oznámit orgánům stavebního dozoru, orgánům vykonávajícím obecní pozemkový dozor nebo orgánům dozoru nad ochranou přírody. lokality kulturního dědictví (v závislosti na tom, do koho kompetence případné porušení spadá). Podání žádosti může být důvodem pro provedení inspekce v souvislosti s lokalitou (např. přezkoumání územního dozoru rady ohledně využití lokality v souladu s jejím povoleným využitím). To je třeba vzít v úvahu při zasílání oznámení o plánované výstavbě.

I nadále mohou občané podávat oznámení o plánované výstavbě individuální bytové výstavby nebo zahradního domku (Foto: Ruslan Šamukov/TASS)

Naděžda Loktionová, advokátka:

— Před výstavbou je důležité zkontrolovat přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen na pozemku. To lze provést pomocí výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Mohou být vyžadovány určité znalosti o využívání půdy a pravidlech rozvoje obce, kde se pozemek nachází. Toto je veřejná informace a je k nahlédnutí na webu obce. Pokud tento problém nemůžete vyřešit sami, musíte se obrátit na katastrálního inženýra nebo právníka v otázkách pozemků.

Doporučuji ujistit se, že místo, kde se plánuje výstavba, má „hranice“, to znamená, že bylo provedeno vyměření pozemku, hranice byly dohodnuty se sousedy a stanoveny v souladu se zákonem. Chcete-li odstranit chybu v registru, můžete na web zavolat katastrálního inženýra, aby odborník ukázal právní hranice webu. Ušetříte si tak mnoho zbytečných starostí do budoucna a eliminujete možnost kontroverzních situací při stavbě domu souvisejících s neoprávněným záborem cizího pozemku.

Kam podat oznámení

V případě potřeby by mělo být místnímu vládnímu úřadu předloženo stavební oznámení v souladu s územní polohou pozemku, říká Alexey Gavrishev. Některé obce mají pravidla výpovědi, která jsou stanovena v místních vyhláškách a nařízeních, které se na obec vztahují.

Jaké dokumenty jsou potřebné k podání oznámení v moskevské oblasti:

• žádost oznamovatele (uveďte celé jméno, adresu, sérii a číslo pasportu, e-mail oznamovatele, adresu pozemku a jeho katastrální číslo, druh povoleného využití pozemku a záměr investiční výstavby, rozměry o budoucím domě, informace o odsazení od hranic pozemku);
• osvědčení o vlastnictví pozemku.

Službu můžete získat

• osobně;
• prostřednictvím zákonného zástupce;
• emailem;
• prostřednictvím MFC (multifunkční centrum);
• prostřednictvím RPGU (regionální portál veřejných služeb).

Doba poskytování služby:

• doba provedení služby je pět až sedm pracovních dnů;
• Lhůta pro registraci žádosti o poskytování služeb je jeden pracovní den.

Služba je poskytována zdarma. Pokud se obrátíte na speciální společnosti, služba bude stát od 5 tisíc rublů.

Na pozemcích individuální bytové výstavby, SNT a soukromých pozemcích v hranicích obydlených oblastí již není nutné zasílat správě oznámení o zahájení výstavby (Foto: Alexander Artemenkov/TASS)

Co lze stavět na pozemcích individuální bytové výstavby a soukromých pozemcích?

• Dům
• garáž
• koupelna
• skleník a skleník
• haly
• markýza
• verandah
• altán

V jakých případech nebude možné zaregistrovat dům:

• pokud stavba nemá odsazení 3 m od hranic sousedního pozemku. V tomto případě jsou výchozím bodem stěny budovy a její základy. Existují ale výjimky, které umožňují tuto vzdálenost zmenšit, a každá situace je přísně individuální;
• má-li budova zvláštní technické vlastnosti, které nesplňují požadavky;
• pokud se lokalita nachází na lesních pozemcích;
• jestliže pozemek, na kterém má být stavba zřízena, nepatří žadateli;
• pokud má web několik vlastníků a pouze jeden podal oznámení;
• pokud se plánuje výstavba budovy, která neodpovídá stylu a vzhledu ostatním budovám v oblasti. Toto pravidlo platí, pokud je stavba domu plánována v historicky nebo kulturně významné oblasti;
• pokud jste podali oznámení o dokončení stavby, které však neobsahuje technický plán v elektronické podobě;
• pokud dokumenty uvádějí vlastnosti budovy, které nesplňují požadavky;
• pokud jsou doklady vyplněny nesprávně.

Jaký je trest za porušení?

V případě černé stavby bude viníkovi uložena pokuta. Výše pokuty závisí na závažnosti přestupku. Pokud je stavba postavena na cizím pozemku, zaplatí viník 1,5 % z hodnoty tohoto pozemku. V případě porušení stavebních předpisů a předpisů bude pokuta od 2 tisíc do 5 tisíc rublů.

„Pokud si člověk koupil pozemek, na kterém stojí jednopatrový dům s přístavbou, a nový majitel ho chce zbourat a postavit na jeho místě dvoupatrový dům, pak je třeba nejprve zavolat tzv. zeměměřič. Vypracuje zákon o tom, že starý dům je zbořen. Na základě tohoto certifikátu budete muset vymazat své záznamy z katastru nemovitostí a můžete začít stavět nový dům. Pokud člověk vlastní pozemek i dům, musí napsat prohlášení, že ten starý bouráte a stavíte nový dům,“ říká Alexey Gavrishev.

Viz také:

• Typické projekty: jaké standardy jsou potřebné pro pohodlné předměstské bydlení
• Dom.RF ohlásil rekord v individuální bytové výstavbě
• Bush a nepovolená stavba: proč může být zabaven dům a pozemek?

Povolení k výstavbě samostatného bytového domu je již dlouho povinným dokumentem nutným k zahájení stavby. Pokus obejít se bez ní vedl k tomu, že rozestavěné nebo dokončené stavbě hrozil status „neoprávněné stavby“, tedy nelegálně postavené stavby – se všemi z toho vyplývajícími negativními důsledky.

Federální zákon č. 340-FZ ze dne 3. srpna 2018 však zavedl závažné změny do územního zákoníku Ruské federace (dále jen občanský zákoník RF). Zahrnoval článek 51.1, který nahradil povolovací řízení pro výstavbu takových domů postupem ohlášení. Nyní nepotřebujete získat povolení k výstavbě individuální bytové výstavby. Stačí oznámit úřadům své plány. Chcete-li to provést, musíte vytvořit dokument – Oznámení o plánované výstavbě projektu individuální bytové výstavby, doručte jej příslušnému úřadu a obdržíte značku „Schváleno“.

Co se dnes nazývá projekt individuální bytové výstavby?

Změny v legislativě se dotkly i samotného konceptu individuální bytové výstavby. Dříve se mohly vést dlouhé spory o to, zda daný objekt patří k projektům individuální bytové výstavby či nikoliv. Nyní je formulace mnohem konkrétnější. Dnešní objekt IZHS, aka samostatná obytná budova, má následující vlastnosti:

• samostatně stojící budova;
• ne více než tři podlaží nad zemí;
• ne vyšší než 20 m;
• sestává z místností a prostor pro pomocné použití pro domácí a jiné potřeby občanů během jejich pobytu;
• není určeno k rozdělení na samostatné nemovitosti.

Pokud rozestavěný objekt nesplňuje stanovené normy pro výšku, počet podlaží, účel místností a prostor, pak nepatří do kategorie individuální bytové výstavby a jeho výstavba bude vyžadovat získání povolení. V tomto případě již oznámení nestačí.

Kde a jak se oznámení podává?

• osobní odvolání k příslušnému úřadu;
• osobní odvolání prostřednictvím MFC;
• zaslání poštovní zásilky s potvrzením o doručení.

Co by mělo být součástí oznámení?

Forma oznámení předloženého developerem je schválena vyhláškou Ministerstva výstavby Ruska ze dne 19.09.2018. září 591 N XNUMX/pr. Uvádí:

1. u fyzické osoby – celé jméno, bydliště, údaje o pasu;
2. pro právnickou osobu – název, místo, číslo zápisu v Jednotném státním rejstříku právnických osob, INN;
3. katastrální číslo pozemku, adresa nebo popis místa;
4. informace o právech developera a dalších osob k budovanému webu;
5. druh povoleného využití pozemku a záměr stavby (projekt individuální bytové výstavby nebo zahradního domku);
6. plánované parametry objektu: výška, počet nadzemních podlaží, zastavěná plocha, podlahové plochy, odklony od hranic pozemku;
7. údaj o tom, že nemovitost není zamýšlena k rozdělení na samostatné realitní jednotky;
8. poštovní adresa a (nebo) e-mail vývojáře;
9. uvedení způsobu obdržení Oznámení vývojářem (zaslání na poštovní adresu, osobní převzetí ve službě „one-stop shop“, e-mailem).

K oznámení mohou být připojeny další dokumenty:

• plná moc, podává-li Oznámení zástupce žadatele;
• titulní dokumenty pro web (volitelné).

Předpokládá se, že úřady mají přístup k údajům o právech vývojáře k webu. Pokud je však důvod se domnívat opak, pak k oznámení musí být připojen výpis z Jednotného státního rejstříku a dokumenty potvrzující zákonnost vlastnictví předmětu (kupní a prodejní smlouva, nájemní smlouva atd.).

Co by mělo být uvedeno v odpovědi správního orgánu?

Řídící orgán musí přezkoumat zaslané Oznámení o zahájení stavby pro 7 pracovní dny. Kontroluje se povolené využití pozemku a soulad stavebního záměru s parametry individuální bytové výstavby.

Výsledkem služby správy pro přezkoumání oznámení je oznámení o odpovědi – o souladu (nesouladu) zadaných parametrů se stanovenými parametry a o přípustnosti (nepřípustnosti) umístění objektu na web. O vrácení Oznámení je možné informovat i bezúplatně.

V jakých případech lze odmítnout schválení Oznámení?

Důvody pro odmítnutí schválení oznámení mohou být:

• Nesprávné provedení dokumentů, jejich předložení nevhodnou osobou. V těchto případech se dokumenty vracejí s oznámením o jejich vrácení bez protiplnění.
• Identifikace nesouladu lokality s deklarovaným typem povoleného použití. Například na pozemcích určených pro zahradnictví je investiční výstavba nepřijatelná.
• Identifikace potřeby dodatečných souhlasů se stavbou, pokud se pozemek nachází v hranicích zón se zvláštními podmínkami pro využití území. Například v hranicích přibližovacích pásů k letišti (je nutná koordinace s Federální agenturou pro leteckou dopravu); v hranicích území historického osídlení; na potenciálním místě historické a kulturní památky (koordinace s MK); v chráněných pásmech vodních ploch, vojenských objektů, potrubí, elektrických vedení, rozvinutých a potenciálních ložisek atd.

Častá odmítání správních orgánů schválit Oznámení ztěžují samostatnou realizaci i ohlášení stavby. Specialisté naší společnosti, kteří mají bohaté zkušenosti s navazováním pracovních kontaktů s různými odděleními, mohou poskytnout velkou pomoc při získávání potřebných souhlasů a obecně při přípravě Oznámení.

Důležité! Při výstavbě pomocných budov, které nemají známky investiční výstavby, jako je kiosek, stodola, altán atd., není nutné koordinovat oznámení.

Kdy končí oznámení?

Platnost ohlášení, jakož i platnost povolení stavby domu individuální bytové výstavby, nyní zrušeného, ​​trvá. 10 let. V této lhůtě musí developer stihnout stavbu domu dokončit a znovu podat ohlášení správě. To už ale nebude Oznámení o plánované výstavbě, ale Oznámení o dokončení stavby. K ní musí být přiložen technický plán domu vypracovaný katastrálním inženýrem. Dále správa do 7 dnů zkontroluje, zda postavený dům splňuje dříve uvedené parametry. Pokud je vše v pořádku, developer obdrží oznámení o shodě a dokumenty pro dům jsou správou převedeny do Rosreestr k jeho registraci. Potřebujete-li získat stavební povolení nebo koordinovat ohlášení plánované stavby, naši specialisté jsou připraveni poskytnout právní pomoc při shromažďování potřebného balíku dokumentů a provedení potřebných souhlasů u autorizovaných orgánů. Chcete-li získat bezplatnou konzultaci od realitních odborníků, kontaktujte nás telefonicky nebo zanechte poptávku na našich webových stránkách.