Regionální – Rospotrebnadzor

Nejvyšší soud Ruské federace při rozhodování vyšetřovacího výboru v občanskoprávních věcech ze dne 28.03.2023. března XNUMX. potvrdil nezákonnost instalace klimatizace na fasádu bytového domu bez rozhodnutí valné hromady vlastníků domů.

Původně správcovská společnost požadovala po majiteli bytu demontáž externí klimatizační jednotky nainstalované na fasádě bytového domu a následné uvedení fasády do původního stavu – přičemž smlouva o správě schválená na OSS přímo zakazuje instalaci klimatizačních jednotek na fasádě bytového domu bez povolení správcovské společnosti a OSS sám neučinil žádná rozhodnutí povolující instalaci klimatizací na fasádu.

Dvě instance se ztotožnily se zákonností požadavků trestního zákoníku, kasační soud však věc zaslal k přezkoumání – podle okresního soudu zejména pouhá skutečnost umístění klimatizace na okap fasády budovy neznamená provádění úkonů, které ztěžují výkon vlastnických práv, užívání a nakládání se společným majetkem v MKD nebo tomu brání, neboť v důsledku takové instalace se společný majetek nezmenšil, a další negativní důsledky v podobě zvýšeného hluku, vibrací a dalších věcí nebyly zjištěny, a proto „není lze zohlednit“ závěr soudu, že fasáda budovy patří do společného jmění, a proto lze instalaci venkovní klimatizační jednotky provést pouze se souhlasem vlastníků.

Trestní zákoník s tím nesouhlasil a napadl rozsudek kasačního soudu u Nejvyššího soudu Ruské federace. Nejvyšší soud Ruské federace vyhověl stížnosti trestního zákoníku a vrátil případ zpět kasačnímu soudu k přezkoumání s tím, že:

– soudy konstatovaly, že žalovaná umístila na fasádu (fasádní římsu) bytového domu venkovní klimatizační jednotku, která je jeho obvodovou konstrukcí a na základě ust. 36 bytového zákoníku Ruské federace týkající se společného majetku vlastníků prostor v tomto domě;

– vlastníci prostor v bytovém domě vlastní, užívají a v mezích stanovených zákonem nakládají se společným majetkem v bytovém domě. Současně, jak je stanoveno v části 2 čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace, právo vlastníků prostor v bytovém domě vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem v bytových domech nelze vykládat tak, že umožňuje jednomu vlastníkovi porušovat podobná práva jiných vlastníků v rozporu s jeho zájmem. zájmům všech ostatních. Podle právního postavení uvedeného v odstavci 39 Přezkumu soudní praxe schváleno. Prezidiem ozbrojených sil Ruské federace ze dne 04.12.2013. prosince XNUMX má právo k výkonu tohoto práva osoba, která má stejná práva s ostatními vlastníky vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem bytového domu. pouze v případě, že dojde k dohodě mezi všemi účastníky společného vlastnictví;

– proto závěr kasačního soudu, že rozsudky soudů nižších stupňů, že instalaci venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu lze provést pouze se souhlasem vlastníků prostor v tomto domě, je v rozporu se zákonem;

– na základě části 1 a odstavce 3 části 2 čl. 44 bytového zákoníku Ruské federace je řídícím orgánem bytového domu, do jehož působnosti spadá rozhodování o užívání společného majetku vlastníků prostor v tomto domě, valná hromada vlastníků prostor. To znamená, že nedodržení stanoveného postupu při užívání společného majetku a umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez odpovídajícího rozhodnutí OSS odporují stanoveným požadavkům zákona a porušovat práva na společný sdílený majetek, patřící všem vlastníkům prostor v bytovém domě;

– současně dovolání kasačního soudu na to, že v důsledku umístění externí klimatizační jednotky žalovaným na fasádu bytového domu nedošlo ke zmenšení společného jmění obyvatel domu, nesplňuje požadavky části 1 čl. 379.7, část 3 čl. 390 občanského soudního řádu Ruské federace, protože tato okolnost nebyla zjištěna soudy prvního a odvolacího stupně, nebyly přezkoumány relevantní důkazy. Okolnosti spojené s úbytkem velikosti společného jmění vlastníků bytových domů navíc nejsou při řešení otázky dodržování zákonem stanoveného postupu při užívání společné věci jedním z vlastníků právně významné.

Měla by být instalace klimatizace koordinována s vlastníky a místními úřady? Soudy se v této otázce v názorech liší. Někdy hrají roli zvláštní okolnosti.

Bez schválení – demontáž

Nejčastěji soudy motivují rozhodnutí o demontáži klimatizace skutečností, že fasáda bytového domu je společným majetkem, se kterým lze nakládat pouze se souhlasem ostatních vlastníků (část 1 článku 247 občanského zákoníku Ruské federace). Pokud takový souhlas neexistuje, je klimatizace umístěna na fasádě nelegálně.

Upozornění! Podobný postoj zaujímá i rozsudek Občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 28.03.2023. března 5 č. 22-KG150 – 2-KXNUMX: k umístění klimatizace na fasádu bytového domu jedním z vlastníků je nutné rozhodnutí valné hromady. V opačném případě budou práva zbývajících vlastníků považována za porušená. O tomto případu jsme psali podrobněji v samostatném článku.

Dále bod 26 Přehledu soudní praxe Nejvyššího soudu Ruské federace č. 1 (2021) ze dne 07.04.2021 uvádí: „právní režim společného majetku v bytovém domě stanoví zákaz osobám, včetně vlastníků prostor v bytovém domě, samostatně užívat společné vlastnictví bytového domu bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.“

Soudy rovněž upozorňují na skutečnost, že vlastník nemá právo přidělit v naturáliích svůj podíl na právu společného vlastnictví společného majetku. To znamená, že není možné vybrat si na fasádě domu „záplatu“ a umístit na ni klimatizaci podle principu „Mám právo, mám podíl“. Postup při užívání společného majetku také nezávisí na velikosti tohoto podílu.

Někdy k umístění klimatizace na fasádu bytového domu nestačí souhlas vlastníků a k instalaci zařízení je nutné povolení od místní samosprávy. Požadavek na získání takového povolení může být obsažen v Pravidlech pro zlepšení platných na území konkrétní obce. Vybrali jsme příklady, kdy bez souhlasu vlastníků nebo příslušných orgánů nebylo možné klimatizace zachránit.

Klimatizace na balkoně – je na fasádě nebo ne

Správcovská společnost podala žalobu, aby donutila obyvatele Petrohradu demontovat vnější jednotku klimatizace a vrátit fasádu budovy do původního stavu. Jako důvod uvedla, že umístění zařízení změnilo vnější zasklení bytového domu a práce byly provedeny bez povolení a bez souhlasu ostatních vlastníků.

— Výbor pro městský rozvoj a architekturu Petrohradu schválil umístění větrací mřížky na fasádě bytového domu;

— klimatizace je instalována na balkoně, který není fasádou budovy.

Soudy se však postavily na stranu správcovské společnosti a uložily vlastníkovi povinnosti uvedené v žalobě (rozsudek třetího kasačního soudu obecné jurisdikce č. 88-16245/2023). Bude také muset správcovské společnosti uhradit poštovné – 673 rublů a náklady na úhradu státního poplatku – 6000 XNUMX rublů.

Balkon je vlastně fasáda, která se chápe jako vnější přední strana budovy. A protože se jedná o fasádu (společný majetek), je k umístění externí klimatizační jednotky na ni nutný souhlas ostatních vlastníků. Také se neobejdete bez souhlasu příslušných orgánů, což je přímo uvedeno v odstavci 3.5.8 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu č. 170, jakož i v Pravidlech pro zlepšení území Petrohradu.

Soudy navíc shledaly, že rozměry větrací mřížky neodpovídaly tomu, na čem se dohodl Výbor pro rozvoj měst a architekturu.

Dostal jsem povolení od příslušného úřadu, ale ostatních vlastníků jsem se nezeptal.

Obyvatel Petrohradu získal od Výboru pro rozvoj měst a architekturu povolení k instalaci klimatizace, ale práci nekoordinoval s ostatními vlastníky. Správcovská společnost po něm požadovala demontáž zařízení, které bylo nelegálně instalováno na fasádě budovy. Soudy se postavily na stranu správcovské společnosti.

Třetí kasační soud obecné jurisdikce rovněž uvedl, že otázky užívání společného majetku mohou vlastníci bytového domu řešit pouze prostřednictvím valné hromady (rozsudek č. 88-959/2022).

Situace je opačná. Vlastníci souhlas mají, ale příslušné orgány ne.

Rozhodnutím valné hromady vlastníci umožnili umístění klimatizace na fasádu domu. To znamená, že předem schválili instalaci zařízení, aby usnadnili život sobě i svým sousedům. Soud však i tak nařídil obyvateli tohoto domu demontáž klimatizace, jejíž instalace dosud nebyla schválena Výborem pro rozvoj měst a architekturu vlády Petrohradu. Odpovídající postup pro umístění venkovních jednotek klimatizačních systémů je stanoven Pravidly pro zlepšení území Petrohradu (rozhodnutí Třetího kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 21.07.2021. července 88 č. 11310-2021/XNUMX).

Nejvyšší soud Ruské federace prozkoumal složitosti umisťování klimatizací

Nejvyšší soud Ruské federace nařídil organizaci vlastníků demontovat klimatizační zařízení umístěné na fasádě bytového domu bez souhlasu ostatních vlastníků (rozsudek č. 305-ES20 – 17471). Zároveň poznamenal: „právo vlastníků prostor v bytovém domě vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem v bytovém domě nelze vykládat tak, že jednomu vlastníkovi umožňuje porušovat podobná práva ostatních vlastníků a stavět svůj zájem do rozporu se zájmy všech ostatních.“

Nejvyšší soud Ruské federace rovněž odkázal na bod 39 „Přehledu praxe řešení sporů soudy vzniklých v souvislosti s účastí občanů na sdílené výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí“ ze dne 04.12.13. Vysvětluje, že „osoba, která má stejná práva jako ostatní vlastníci vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem bytového domu, má právo toto právo uplatnit pouze tehdy, je-li dosaženo dohody mezi všemi účastníky sdíleného vlastnictví.“

Případy, kdy instalace klimatizace není s nikým dohodnuta

V Petrohradu se majitelé nebytové nemovitosti neostýchali nainstalovat 5 externích klimatizačních jednotek na fasádu budovy. Nepožádali ostatní majitele a projekt terénních úprav nebyl schválen Výborem pro rozvoj měst a architekturu. V důsledku toho soudy prvního a odvolacího stupně nařídily majitelům demontovat nepovolené zařízení a všechny spojovací prvky a také obnovit celistvost fasády bytového domu (odvolací rozhodnutí Městského soudu v Petrohradu č. 33-8131/2022).

V Sachalinské oblasti si individuální podnikatel nainstaloval klimatizaci do svého obchodu a její venkovní jednotku přinesl na fasádu bytového domu. Udělal tak bez souhlasu ostatních vlastníků, a proto Správa městského obvodu Cholmskij (který je zároveň vlastníkem většiny bytů v budově) nařídila demontáž zařízení. Nedodržení nařízení se stalo důvodem k soudnímu řízení.

Soudy prvního i odvolacího stupně však žalobu zamítly.

Klimatizace se skutečně nachází na společném pozemku, o jehož užívání rozhodují vlastníci na základě dohody. Neexistuje žádné odpovídající rozhodnutí valné hromady vlastníků. Správa však neprokázala, že instalace klimatizace zhoršila stav fasády a architektonický vzhled bytového domu, vytváří překážku pro jakoukoli práci nebo ohrožuje život a zdraví občanů, byla provedena v rozporu s technickými normami při upevňování konstrukcí.

Umístění klimatizace neznamenalo nezákonnou rekonstrukci, rekonstrukci ani přestavbu prostor individuálního podnikatele, ale její demontáž „povede k nemožnosti dalšího provozu, což poruší majetková práva žalovaného“.

Obyvatelé bytového domu si navíc na instalaci zařízení nestěžovali. Správa, jakožto vlastník 90 % bytů v bytovém domě, se vyhnula účasti na valné hromadě vlastníků iniciované žalovaným. A navíc sama umístila podobnou klimatizaci na jinou část fasády. Soudy jednání žalobce považovaly za zneužití práva.

Rozhodčí soud Dálného východního okruhu nesouhlasil se svými kolegy a vyhověl požadavku Správy na demontáž sporného zařízení. Přitom se odvolal na výklad článků 246, 247, 209 Občanského zákoníku Ruské federace a článku 36 Bytového zákoníku Ruské federace, zaměřený na určení postupu při užívání společného majetku (včetně vlastníků prostor v bytovém domě), který poskytl Nejvyšší soud Ruské federace.

Odkaz na skutečnost, že se správa vyhýbá účasti na valné hromadě vlastníků a sama si nainstalovala klimatizaci v jiné části bytového domu, není důvodem k zamítnutí žaloby: „nedodržení požadavků zákona jedním z vlastníků neumožňuje jinému vlastníkovi beztrestně se dopustit stejných porušení.“

Kromě toho má individuální podnikatel právo podat podobnou žalobu vůči správě. To může sloužit jako pobídka k řešení situace na valné hromadě vlastníků v přísném souladu se zákonem.

V některých případech soudy rozhodují ve prospěch obyvatel bytových domů – klimatizace zůstává na fasádě budovy, i když její instalace nebyla dohodnuta s ostatními vlastníky nebo obcí.

Při instalaci klimatizace nebyly vyžadovány žádné schválení.

V roce 2003 majitel využil služeb specializované organizace a nainstaloval klimatizaci a v roce 2020 se se správcovskou společností setkal u soudu.

Správcovská společnost trvala na demontáži klimatizace nebo na poskytnutí dohodnutého projektu na její umístění. Odkázala na skutečnost, že zařízení se objevilo na fasádě budovy bez souhlasu ostatních vlastníků a Výboru pro rozvoj měst a architekturu vlády Petrohradu.

Soudy se dlouho nemohly shodnout. V důsledku toho odvolací soud po opakovaném projednání případu rozhodl: v roce 2003 instalace venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu v prostoru vnitrobloku nevyžadovala schválení stanovená správcovskou společností. To znamená, že vlastník nic neporušil (odvolací rozhodnutí Městského soudu v Petrohradu ve věci č. 33 – 5824/2022).

Soudy rozhodly, že povolení od příslušných orgánů k instalaci klimatizací není stanoveno v bytovém zákoníku Ruské federace.

Soudy zamítly žalobu obyvatele Přímořského kraje, aby byl soused donucen k demontáži klimatizace. Zároveň poukázaly na to, že bytový zákoník Ruské federace nestanoví, že je nutné získat povolení k instalaci klimatizace. Postup pro vydávání takových povolení není upraven a nejsou specifikovány ani orgány oprávněné k jejich vydávání.

Instalace klimatizace nevyžaduje povolení příslušných orgánů, protože se nejedná o přestavbu ani rekonstrukci a neobsahuje změny v technickém pasu bytu. Budova, ve které se nachází byt žalobce, není kulturní památkou, instalace klimatizace na které musí být schválena zvláštním způsobem.

Soudy rovněž konstatovaly, že klimatizace vydává hluk v rámci normy, nevytváří překážky ve vlastnictví, užívání a nakládání se společným majetkem a nezhoršuje stav tohoto majetku (rozhodnutí devátého kasačního soudu obecné jurisdikce č. j. 88-580/2021).

Zubní salon obhajuje své klimatizace u Nejvyššího soudu Ruské federace

V Nižním Tagilu se úřad pro ochranu životního prostředí pokusil donutit zubní kliniku k demontáži sedmi klimatizací z fasády bytového domu. Zařízení bylo instalováno bez souhlasu ostatních majitelů a jeden z obyvatel si stěžoval na zvlhnutí zdi.

Všechny soudy, včetně Nejvyššího soudu Ruské federace, odmítly vyhovět žalobě správcovské společnosti. Zároveň poukázaly na to, že zubní salon je zákonným vlastníkem jedné z prostor v budově, a proto užívá společný majetek rovnocenně s ostatními vlastníky (rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace č. 309-ES20 – 10204).

Využití prostor jako zubní ordinace vyžaduje přítomnost ventilačních systémů. Rekonstrukce prostor byla provedena v souladu s projektem, investiční výstavba splňuje požadavky technických předpisů.

Klimatizační systém je složitá věc s vnitřní a vnější jednotkou. „Demontáž sporného majetku v důsledku oddělení vnějších jednotek klimatizací bude mít za následek, že systém přestane existovat jako jedna komplexní věc vhodná pro následný provoz a instalovaná v prostorách samostatného vlastníka, což může vést k porušení požadavků článku 209 občanského zákoníku Ruské federace a zbavit vlastníka práva užívat majetek, který mu patří.“ Tento případ jsme podrobněji zkoumali v samostatném článku.

Bytový inspektorát rozhodl, že správcovská společnost by měla demontovat klimatizace

Požadavek na demontáž klimatizací obvykle vznášejí nespokojení sousedé nebo správcovské organizace. V tomto případě však bytová inspekce požadovala, aby byly klimatizace zdokumentovány nebo demontovány z fasády bytového domu, a to právě od správcovské organizace. Přitom se odvolala na bod 3.5.8 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu č. 170 – o povinnosti správcovské organizace mimo jiné zajistit, aby klimatizace nebyly instalovány na stěny budov bez příslušného povolení.

Soudy se postavily na stranu správcovské společnosti a příkaz Státní bytové inspekce byl prohlášen za nezákonný. Článek 3.5.8 pravidel č. 170 nestanoví povinnost správcovské společnosti demontovat nebo zdokumentovat klimatizace. Demontáž venkovních jednotek povede k tomu, že klimatizační systém přestane existovat jako komplexní věc. To povede k poškození majetku patřícího jiné osobě.

V tomto případě navíc není spor o právu užívat společný majetek. Vlastníci bytového domu uspořádali valnou hromadu a vyjádřili souhlas se stanoveným postupem pro instalaci klimatizace (usnesení Rozhodčího soudu Dálného východního obvodu č. F03 – 2273/2022).

Je poměrně bezohledné instalovat klimatizaci bez schválení a doufat, že soud bude na vaší straně. Pokud budete mít „smůlu“, riskujete ztrátu spousty času, nervů a peněz. Demontáž zařízení je jen polovina úspěchu, téměř jistě budete muset vynaložit peníze na obnovu fasády.

Proto je lepší se na instalaci klimatizace předem dohodnout s ostatními vlastníky, a pokud to stanoví místní stavební předpisy, také s místní samosprávou, informuje ZhKKH News (https://gkhnews.ru/1478855-demontirovat-ili-ostavit-kondiczionery-na-fasade-mkd/).